Hva koster en totaloppussing?
En totaloppussing er sjelden dyr på grunn av det du ser. Den blir dyr på grunn av det som ligger bak veggene, under gulvet og i sikringsskapet. Her får du oversikten over hva som faktisk styrer prisen – og hva du bør sjekke før du signerer noe.
Hva avgjør prisen på en totaloppussing?
Areal, standard og hvor mye av det tekniske som skal fornyes. En oppussing der bare overflatene byttes ligger i en helt annen klasse enn en der rør, elektro, bad og kjøkken tas samtidig. Boligens alder og tilstand er den store jokeren. Du får skriftlig fastpris etter gratis befaring.
Hva driver prisen?
| Kostnadsdriver | Effekt på prisen | Hva det betyr for deg |
|---|---|---|
| Areal | Stor | Flere kvadratmeter betyr mer av alt. Men prisen per kvadratmeter faller ofte litt på større prosjekter, fordi rigg og oppstart fordeles. |
| Teknisk omfang: rør og elektro | Størst | Skal rør og elektrisk anlegg fornyes, endres prosjektet fra overflatearbeid til totalrehabilitering. Dette er det som skiller prisklassene mest. |
| Boligens alder og tilstand | Stor og uforutsigbar | I eldre boliger finner man som regel noe som ikke sto på tegningen. Derfor anbefaler vi alltid 10–15 % buffer i budsjettet. |
| Endring av planløsning | Middels til stor | Å flytte lettvegger er overkommelig. Å røre bærende konstruksjoner utløser prosjektering og som regel søknad til kommunen. |
| Standard og materialvalg | Du styrer den selv | Samme leilighet kan pusses opp i basisløsninger eller i høy standard. Dette er posten du har mest kontroll over. |
| Bad og kjøkken | Stor | Disse to rommene tar en uforholdsmessig stor del av budsjettet, fordi de kombinerer rør, elektro og våtromsarbeid. |
| Logistikk i bygård | Middels | Bæring, heis eller ikke heis, utkjøring av avfall og arbeidstid tilpasset sameiets regler. Særlig merkbart i Oslo sentrum. |
Hvorfor spriker prisene så mye mellom tilbud?
Fordi tilbudene sjelden beskriver den samme jobben. Ett firma har regnet inn nytt elektrisk anlegg, et annet har forutsatt at det gamle beholdes. Ett har tatt med bortkjøring av avfall, et annet ikke. Når du sammenligner totalsummer uten å sammenligne omfang, sammenligner du egentlig ingenting.
Det andre som spriker, er hvordan firmaene håndterer risiko. Et lavt tilbud kan bety at risikoen for uforutsette funn er skjøvet over på deg, i form av løpende timepris eller vage forbehold. Et litt høyere tilbud med tydelig beskrevet omfang og skriftlig fastpris ender ofte lavere til slutt.
Derfor bør du ha en buffer i budsjettet
Vi anbefaler alltid å legge inn 10–15 % buffer ved rehabilitering av eldre bolig. Ikke fordi vi regner med å bruke den, men fordi et uventet funn da ikke velter hele prosjektet. Bak vegger og gulv i et hus fra mellomkrigstiden finner man som regel noe: gamle rørføringer, fukt, skjeve bjelkelag eller et elektrisk anlegg som ikke tåler dagens bruk.
Hos oss får du beskjed samme dag vi finner noe – med bilder og skriftlig pris før arbeidet settes i gang. Du bestemmer om det skal utbedres nå eller senere. Det du aldri får, er en overraskelse på sluttfakturaen.
Sjekkliste: slik sammenligner du tilbud på totaloppussing
- Er omfanget beskrevet rom for rom? Ikke godta én linje med en sum.
- Er rør og elektro inkludert – og hvor mye? Delvis eller full utskifting utgjør en enorm forskjell.
- Hvem koordinerer fagene? Hvis svaret er «du», er det din tid som betaler for det.
- Fastpris eller timepris? Og hva skjer ved avvik?
- Er det en fremdriftsplan? Med datoer, ikke bare «cirka to måneder».
- Følger FDV-dokumentasjon med? Uten den får du problemer ved salg.
- Hvem er kontaktpersonen din? Én navngitt person, eller et sentralbord?
Relaterte tjenester
Spørsmål vi får ofte
Hvor lang tid tar en totaloppussing?
En leilighet på 70–100 m² tar normalt fra fire til åtte uker, avhengig av omfang. Du får en konkret fremdriftsplan i tilbudet, og ukentlig statusoppdatering fra din faste kontaktperson underveis.
Kan jeg bo hjemme mens dere jobber?
Ved overflatearbeid som regel ja – vi dekker til, rydder og støvsuger hver dag. Ved full totaloppussing med rør og elektro er det mest praktisk å bo et annet sted i perioden. Vi sier ærlig fra hva vi anbefaler på befaringen.
Må jeg søke kommunen?
Vanlig innvendig oppussing krever normalt ikke søknad. Endring av bærende konstruksjoner, fasadeendringer og tilbygg gjør det. Vi avklarer hva som gjelder for ditt prosjekt før vi starter.
Tar dere hele jobben, også rørlegger og elektriker?
Ja. Vi koordinerer alle fag i én fremdriftsplan, med rør og elektro fra våre faste, sertifiserte samarbeidspartnere. Du får ett tilbud og én kontaktperson.
Hva skjer hvis dere finner noe uventet bak en vegg?
Du får beskjed samme dag, med bilder og skriftlig pris på utbedringen. Ingenting ekstra settes i gang uten at du har sagt ja. Det er derfor vi anbefaler en buffer på 10–15 %.